客户：清华大学深圳研究生院 地点：广东省 - 深圳 时间：2013/7/11 0:00:00 融资策划专家朱耿洲博士于7月11、12日在深圳为“清华大学实战型房地产总裁高级研修班1301班”讲学时就下半年中国房地产企业如何拓展融资渠道发表了多种精辟看法。 在短暂的银行“钱荒”背景下，中国房地产行业总体影响虽不大，但“流动性趋紧”的趋势又摆在房地产企业面前，因此，各房地产企业要努力调整融资规模与入市产品类型、降低融资成本、夯实资金链、优化自身财务结构、加快周转速度，积极应对下半年的“融资寒潮”。 房价虚高较难改变 本轮所谓的银行“钱荒”令房地产市场基本面起了明显变化，也真实的席卷整个金融市场，引发A股暴跌击穿2000点，多只地产股跌停。而作为资金密集型行业、同时又同股市和国内经济密切相关的房地产行业，楼市崩盘、房价大跌、房企死亡、房地产泡沫破裂、看空楼市的言论也随之而来。 “但房价居高不下目前是较难控制下跌。政府要想真正调控房价，就要先调控地价，但地价却是地方政府的重要命根之一，所以控制楼价下跌较难。”朱博士表示。 本月出炉的《2013年6月份典型城市土地成交报告》指出，6月10个典型城市土地成交建筑面积为2557万平方米，环比增长15.1%，同比增长39%，基本接近今年1月份的年内最高点。10个典型城市为，北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。 6月，10个典型城市土地出让金收入为592亿元，环比（与上月相比）下降11.6%，同比（与上年同期相比）增长高达。 今年上半年十城卖地收入暴涨160.3%，说明地方政府依靠土地收入的模式没有多大改变，导致房价上涨的情况也不会有多大改变。这对于刚需性的群体来说，买房难的局面也较难改变。朱博士认为。 从全国整体市场来看，由于国五条落实力度较弱，大部分城市市场依然延续之前的势头，虽然涨幅放缓，但上涨趋势未变，房价依然处于惯性上涨。 目前多数房企走势平稳 资料显示，2013年上半年，销售金额和面积分别居于首位的是万科和恒大。 万科上半年销售金额达到830亿元，同比增幅为33%，销售面积为721万平方米，同比增长18%。 而恒大销售面积729万平方米，同比增加26%，销售金额为482亿元，同比增加38%。 业绩前十位的房企中包括了万科、保利、中海、恒大在内的这十家大型企业。其中仅有绿地、保利、中海及万达的销售均价较去年同期基本持平或小幅下降，跌幅仅在4%以内，其余房企售价均为上扬之势。 朱博士认为，由于从上述各大房企纷纷发布的上半年业绩表来看，业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势，因此目前多数房企资金链较牢固。这也说明大多数房企都具有丰厚的储备资金，抵抗力强，可坚持一两年；另外当前是“钱慌” 而不是真正意义上的“钱荒”，钱被注入在高杠杆的资金池中暂无法让实体经济受益，市场总体上并不是真正缺钱，因此目前房地产企业资金面较好，足以维持市场在未来数月间的平稳走势。 下半年要积极主动安全度过融资寒潮 “但是下半年总体融资环境的趋紧”朱博士表示。2013年1- 6月，标杆房企共计获取108宗土地，万科却也表示，现在资金安全要紧，“一分钱要掰成两半花”。 由于宏观经济面临的不确定性增强，二季度宏观经济出现明显的回落征兆，随着Q E3（第三轮量化宽松政策）政策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国。考虑到政府对金融机构去杠杆的强硬决心，预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，则国内将适度跟进，流动性紧张的格局恐将延续。“因此下半年房企融资的大环境将大不如前。下半年房企要积极应对融资寒潮”朱耿洲博士明确表示。 朱博士说，下半年国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升。因此从长远来看，尤其是进入下半年，一些房地产企业则要积极拓展融资渠道，虽然民间融资、信托、私募、外资融资等成本较高，但至少可以成为下半年应对钱荒的主要渠道与方法。也可以趁融资窗口期扩大海外融资规模，优化财务结构；可以开始加快产品周转速度，甚至加快地王项目的入市步伐；也可调整入市产品类型，加大商业项目入市比例，调整销售策略，加快销售进度，回笼资金，灵活把握现金流。 而对于部分大型的有条件和实力的房地产企业，为应对国内融资政策多变带来的风险，要开始打造“双平台”，也即在境内境外分别打造一个上市公司平台，为企业发展在融资渠道上上一个“双保险”。 朱博士最后表示，下半年在宏观经济增长不明朗和“钱荒”后遗症下，房地产业肯定会出现局部暂时低迷的情况，部分房企出现融资困难、资金紧张的局面，甚至于面临新一轮洗牌。但只要提前作出融资规划，掌握适当的融资方法，“融资寒潮”是不难度过的。