中国城市住房商品化从上世纪80年代后期开始，城市住房价格从1987年的每平方米408.18元大幅上涨到2006年的3366.79元，年均增长4.94个百分点，扣除通货膨胀因素后，实际房价年均增长2.14个百分点。　　房价的上涨成了中国政府和民众所关心的大事。有些人认为房价的上涨是由投机所引起的，政府也时常调控房地产市场。比如，新房在两年之内不允许转售，否则将会对房主征收交易金额5%的营业税作为罚金。这里我要指出，市场的供求关系是决定中国城市住房价格的主要因素。　　与之前关于教育和医疗服务供求的两篇文章相同，本文假定城市的住房需求量q(以城市人均住宅建筑面积衡量)由它的实际价格p(每平方米商品房销售价格)和实际人均收入y(城镇居民人均可支配收入)决定，可用一方程表示。同时，供给量q由实际价格p和实际建筑成本c(建筑材料工业品出厂价格指数)决定，可用另一方程表示。我们在上面的方程组中采用的都是实际变量，即对名义变量扣除了通货膨胀的影响。以1978年的城镇居民消费者价格定基指数(CPI)为1，2006年该指数达到了5.1。将名义价格和收入除以该指数，即得到了以1978年的价格水平衡量的实际价格和实际收入。同样，我们使用以1986年为1的建筑材料价格定基指数除以该CPI定基指数，即得到了建材价格的相对指数。当然，建筑成本还由土地价格、建筑行业工资等因素共同决定，但限于数据不足，我们在建筑成本c中暂未考虑这些指标。　　我们对上述联立方程组求解，得到决定城市住房价格p的第三方程，因素是实际人均收入y和实际建筑成本c。用1987年至2006年的年度数据来估计了这个方程，得到y和c对p的影响。　　下图对实际价格p和通过第三方程估计所得的价格p*进行了比较。从图表上半部分中可以看出，供求关系是决定城市住房价格的主要因素。　　进一步我们使用价格的局部调整模型对实际住房价格的变化进行分析，该模型假定实际价格p每年的变化等于通过第三方程估计所得的价格p*与上一年价格的差值的一部分。我们估计了这个决定p每年的变化的方程。图表下半部分比较了实际价格变化与该方程所估计的价格变化。结果显示，我们的理论也可以很好地预测城市住房价格的年度变化。　　回到城市住房需求方程，我们用1987年至2006年的年度数据进行估计可以得到收入弹性的估计值0.705和价格弹性的估计值-0.246。根据上世纪30年代的数据，得到北京和上海的住房需求收入弹性的估计值分别是0.940和0.714，这和我们本文所得到的收入弹性非常接近(参见邹至庄《中国经济转型》，第九章)。　　当前我们的研究(和王亚南经济研究院牛霖琳的合作课题)表明，尽管投机因素的影响可能存在，但是供求关系可以从整体上解释从1987年到2006年中国城市住房需求量和价格的年度变化。　　如果过去中国城市住房价格的上涨主要是源于收入的增长而非投机，我们就可以得出一个结论：截至2006年我们的样本期间，没有发生全国性的城镇房地产市场泡沫。这一结论适用于中国城镇住房的整体层面，但并不排除一定时期内个别城市出现了房地产市场泡沫。　　房价什么时候能稳定?　　楼盘实质降价、政策利好作用发酵、积压的刚需释放，成为这一轮好行情的三大推动器。在抄底的呼声中，沉寂多时的售楼部再次车水马龙，不少开发商声言：“收获历史同期最好业绩”!前4个月武汉商品房卖了3.5万套，接近去年全年成交的67%，不得不让人感叹需求之旺盛，楼市之多变。　　然而，并非所有人都在享用这一盛宴，几家欢喜几家愁，冰火两重天的遭遇比比皆是。不光是片区之间遭遇不同，即便是一些热销板块，也有日销10套和月销10套之别。降价果敢决绝的片区，如光谷、南湖、徐东，当前售价与最高时期相差千元以上，大幅降价之后，配套差点、房子密点、绿化少点，在买房人眼里，这些小毛病似乎“也能忍受”，性价比陡然拔高，观望已久的买房人下手之快让售楼小姐都感到意外。　　房子好卖，市场涨价呼声不小，从营销策略和心理学的角度看，对一些热销项目，小幅涨价的效果要好于一分不涨，触底反弹的字眼让开发商眼热，让买房人心惊，但从市场运行的实际看，大幅涨价的时刻远未到来。与此同时，也还没有哪一个地段让人有“触底”的印象，因为屡屡出现的“超低震撼价格”、“清盘价”、“特价保留单元”，不断突破区域的价格极限，没有最低只有更低，价格数字标尺一低再低，让人无法认同底部到来的基本判断。　　据春交会调查问卷统计显示，大部分市民希望购买的城区房价在6000元/平方米以下，这是普通消费者的心理底线。从今年开始，武汉的很多高价地块陆续进入开发销售周期，尤其是城区大盘的走势，能否稳定将对整个市场走势起到决定性作用。五一前后，武汉楼市迎来推盘高峰，整个4月多达40多个项目有广告投放，其中多以存量房为主，新盘很少，消化库存成为开发商的第一选择，特别是手头还有开发用地或者盘量较大的项目，基本是敞开供应姿态。另外，很多沉寂两三年的项目，纷纷推出同一地块的后期产品，成本优势明显，大多成为所在区域的价格“杀手”，争抢客户能力不容忽视。　　中国股市暴跌超过70%，散户财富缩水平均超过6成，但“大小非”成本之低超出想象，股市暴跌过程中“大小非”依旧疯狂减持夺路而逃。楼市也有很多这样的“大小非”，他们拿地时间久远，价格无法精确考证，对于这些减持的楼市“大小非”而言，以现在价格抛售依然利润丰厚，短期内，只有等他们“减持”完毕，楼市才有可能全面走稳。　　最好的年代，也是最坏的年代。经济前景不明，让所有人心有余悸，而楼市当前的多变格局，何尝不是买房的最好时期，开发商出于各种原因的分歧，对楼市前景看法不同，让楼市价格多极化，统一的价格联盟一击即破，买房人淘宝机会来临。　　无论如何，房地产开发利润逐步下降，最终摘去“暴利行业”的帽子是大势所趋。城市化进程加速、持续降息引发资产通胀、居民收入持续增长、城市基建大规模展开，任何一条都对楼市有支撑作用。但无论如何，房地产只是国民经济的一部分，而全球经济疲软的次生灾害，不能不影响到购房者的信心和荷包。市场全面稳定只有寄希望经济发展稳一点，政府税费降一点，企业房价降一点。 　通胀再来也难扭房价颓势 　　目前不少国家将利率降到历史最低水平，中国的利率水平也接近于1990年以来的最低点。考虑到上轮全球因各国的低利率政策，导致普遍的高通胀和资产价格上涨，如果通胀在中国重现，是否会导致中国房价再度大幅上涨?　　笔者看来，通胀与房价的关系比较复杂，二者不存在同涨同跌的规律和普遍现象。　　房价收入比是主因　　决定房价涨跌的基本因素是房价收入比。大多数人是否购买房产的决定，一定是建立在自己的收入水平之上。世界银行认为发达国家正常的房价收入比一般在1.8～5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3～6之间。　　美国1972年至2000年长期平均房价收入比仅为3.17倍，英国同期为3.73倍。作为中国房改标志性文件之一的国发[1998]23号文件明确规定:停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。可见6倍以下的房价收入比才是比较合理的。房价相对于家庭收入真的应该这么低吗?　　实际上，5倍的房价收入比就已经是很高的水平。根据国家统计局2006年数据，目前人均可支配收入为11759.45元，非居住消费支出为7792.36元，则家庭可用于购房的净收入，占总可支配收入的34%，假设居民将34%的收入用于购房(美国1974年8月《住宅与社区发展法案》第8条款“租金资助计划”，其核心内容是，任何家庭用于住宅的支出不应超过家庭总收入的30%)。假如首付30%，其余向银行申请贷款，长期平均贷款利率为6%(1991年4月以来，我国五年期以上贷款算术平均基准利率为8.92%，房贷利率按七折为6.24%)，贷款期限为20年、25年和30年三种，那么一套房产分别相当于27.06年、30.15年和33.24年的家庭总收入。　　而人一生的工作时间也就是在30年左右，而且积存30%的首付款，还要4.41年的时间。　　实际上，美国2006年4月房价收入比达4.5倍时，美国居民购买力就无力支撑，房价泡沫开始破灭，对全球经济的消极影响目前仍未消除。　　中国的特殊国情使得中国的房价收入比有理由比一般标准高一些，但总体上讲中国目前的房价收入比远高于正常水平。因此中国未来相当长的时期内，楼市泡沫逐步破灭是个大趋势，这不是通胀可以改变的。　　通胀未必提高收入水平　　从理论上讲，温和的通胀初期，企业产品或服务的价格将提高。同时，利率的上调一般落后于通胀率的上升，因此企业融资成本的增加也落后于企业收入的增加，企业的盈利将因此提高，社会工资水平将上升，这有利于增加住房的购买力，对房价的上涨有利。　　但发展成高通胀时，企业的经营环境反而会恶化。一是原材料价格的明显上涨将增加生产成本;二是利率的提高将增加融资成本，特别是央行可能为防通胀而大幅提高利率;三是企业经营环境恶化后，部分企业会收缩业务或结束经营。无论是企业盈利的恶化，还是失业率的上升，都不利于收入水平的提高，也无法增加对住房的购买力。　　从中国的国情来看，十年前中国就结束了商品供不应求的时代，目前中国的主要出口对象，欧、美、日全部步入经济衰退，中国的出口持续负增长。即使有通胀，也不大可能缓解中国产能过剩的局面，对居民的收入提高并无太大的提振作用。　　现在很多人把中国未婚青年对住房的需求说成是“刚性需求”，并将其视为中国房价的牢固支撑。其实居民的衣、食、行、通讯才是更基本、更刚性的需求，而医疗、教育等是更重要的需求。而购房作为绝大多数家族最大的支出，是最高层次的需求。因此购房款一定是在满足这些支出之后的节余款。　　也许有人认为通胀导致必要消费支出的增加不值一提。但因中国文化传统对房子的偏爱，导致中国绝大多数富人早就满足了住房需求，正是中国富人的旺盛购买力才将中国房价收入比推到非常高的水平。目前可以支撑中国房价的只能是中低收入居民。并且富人占全社会人口的比例毕竟比较少，而房地产的供应量却因前几年投资的快速增长而将连续大幅增加，决定中国房价的只能是大多数人的收入水平。因此，通胀导致生活成本增加的因素不可忽视。　　通胀带来的加息会抑制购房需求　　如果中国出现通胀，央行一定会加息。目前五年期以上贷款基准利率为5.94%，房贷利率按七折优惠是4.158%。假设贷款基准利率分别上升两三个百分点，房贷利率将分别升至5.558%和6.258%，购房贷款利息成本将分别增加33.67%、50.51%。　　购买第二套以上住房，目前为6.534%。如基准利率上升两三个百分点，20年总价60%的贷款，光利息就相当于房价的1.05倍和1.18倍。　　为银行的贷款安全及中国房市的长期健康发展着想，中央放松对房产投机炒作限制的可能性不大。假如通胀，加息更会明显抑制投资性购房需求。因此不仅不会有大量新增的投资性需求推动楼市上涨，而且开发商按前几年持续增加的需求(包括较大比例的投资性需求)而开发的房产，还会因投资需求明显减少而转由自住性需求来消化，令市场承受更大的压力。　　存款可以认为是无风险的投资方式，收益也是固定的。如中国出现通胀，存款利率也将增加，存款的吸引力会增加。而房产投资，即使不交营业税、房产税和个人所得税，房屋租金收益率也未必高于存款利率，并且还要付出物业管理费(北方还有取暖费)等各种持有成本，空置不仅是个不确定性因素，还会降低租金收益率。即使在经济持续两位数增长的时期，中国各主要城市也经常出现房租负增长的现象。　　高通胀甚至有可能推动房价下跌　　无论是原理，还是世界各地的实例，都不支持通胀来临楼市走牛的观点。　　中国有一个特殊国情，即在上世纪90年代房改之前，基本不存在房地产市场。房改结束后，相对于当时比较低的房价，相当多的人可以不通过银行贷款，或仅贷很小一部分贷款就可购房。因此，对房贷利率并不敏感。在房价大涨之后，普通人全额购房已不大可能，绝大多数人都必须通过贷款购房。因此高通胀之下的高购房贷款利率不仅将压制房价的上涨，还有可能推动房价的进一步下跌。　　另外，因房屋建造、销售周期远长于一般商品，因此房地产市场的价格涨跌趋势会持续很长时间。从各国房价下跌周期来看，一旦下跌，平均将持续四五年，下跌30%以上。而中国楼市在上涨十年，涨幅近四五倍后，调整时间会更长。目前中国楼市调整只不过刚刚开始，价格跌幅非常有限，怎么可能因为可能到来的通胀就继续走牛呢?