文∕涂山青

 时近年尾，回首今年房地产市场的情形，用一句古诗能很生动地形容，那就是“山重水复疑无路……”，后半句能否接得上“柳暗花明又一村”？需要我们认真思考。

楼市曾经“山重水复疑无路”

今年房地产市场经历了严重低迷的时期。先是年初香港楼市率先暴跌40％，随后是三四线城市楼市危机向一二线城市蔓延。信贷收紧，成交萎缩，库存攀升，松绑失灵，救市失效，降价抛售，老板跑路……，这一个个令人心惊肉跳的词语，一定程度上可以反应今年前三个季度楼市的现实。体现在数据上，1-10月份，商品房销售面积同比下降7.8%，10月份降幅较1-9月还提升了0.8个百分点；其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%；而商品房销售额同比下降7.9%，较1-9月上升1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%。

成交的低迷，市场观望情绪也严重挫伤了开发商信心，今年以来房地产投资的增速明显下滑。统计局数据显示，自今年2月份起全国房地产投资增速已连续9个月下滑，且均低于同期的固定资产投资增速。1-10月，全国房地产开发投资累计同比名义增长12.4%，同比下降6.8个百分点，而其中住宅投资比重下降幅度更大，同比下降7.8个百分点。投资增速除2月份外，一直低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月份扩大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月份高于固定资产增速0.5个百分点，随后开始下降，到10月份低于固定资产投资增速4.8个百分点。而过去5年房地产投资年均增长为22%左右。

有人说，2014年房地产遭遇了十年来最困难时期。银贷收紧，销售低迷，库存攀升，很多中小开发商只好走民间融资甚至高利贷这条路。救急要紧，明知是毒药也要喝。高昂的资金成本，大量房源的积压，不少开发商不堪重负。一批三四线城市的中小房企已到了生死边缘，除不时传出有房企资金链断裂、老板跑路外，大型房企的日子也不好过，甚至一度传出有曾经的标杆房企也不得不拿待售房源甚至项目抵工程款和材料款的新闻。

房地产不振，也严重拖累了宏观经济，经济增长整体上呈继续下行态势。今年前3个季度GDP增速分别为7.4%、7.5%和7.3%，创5年来新低。结构调整与转型的阵痛超预期。有专家认为今年中国宏观经济是2008年金融危机以来最差的表现。包括国际货币基金组织在内的多个国际机构纷纷下调对中国经济增长的预期。

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（本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第12期）

【作者简介】涂山青，资深房地产策划人/培训专家。北京大学、清华大学、浙江大学总裁班教练，住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人，中国房地产培训协会高级顾问，中国房地产业培训中心专家团成员，全国高企委职业教育专业委员会（NCZY）特聘专家。全球500强华人讲师，总裁网金牌讲师，2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com