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涂山青:“松绑”救市:风险与现实之间需要理性选择(上)
2016-01-20 12843
文∕涂山青

 

“松绑”有效但有限

最近,无论是纸媒还是网络,有关楼市拐点、崩盘、松绑、救市的话题吵得正酣。从眼下的趋势看,楼市继续下行是大概率事件,在高层既定的“分类调控”的总基调下,一曲曲“救市”大戏恐怕将在华夏大地轮番上演。

522日临近下班时点,一则从新华报业发出的消息迅速在网络上传开:“住建部多位人士确认,除北上广深之外,其它城市的限购政策可以自行调节,尤其是库存过大的地方,但不会明确发文。近期北上广深市场也有剧烈调整,他们正在观察研究,但发文确认限购放开的可能性不大。”

如果此消息确实,当然对除北上广深之外的限购城市而言是最大利好,短期内楼市成交有可能止跌回升,出现一波小反弹,但难以持续。实际上,目前限购46个城市中仅16个城市对全市域限购,其余40个城市只是对主城区限购,这些城市的限购效果本就有限。再加上一些三四线城市户籍制度执行并不很严,因此,利好的程度就有限了。取消限购只是放宽了部分需求进入楼市,但无法改变库存过高和银行惜贷的状况。

市场经济的体制下,限购这样的手段显然不符合市场经济规律的。

“限购”本是典型的行政手段,是上一届政府面对不断攀升的房价不得已而为之的手段。“限购”有效但效果也有限。在宏观经济进一步下行,GDP增速已经跌过7.5%这个心理价位的情况下,如何拿捏楼市调控的力度,是摆在决策层面前的一大难题。如果不想因为房地产降温拖累整个经济,那么决策层最能调动的手段就是取消限购。至于银行贷款因素,自然只有交给商业银行自行把握市场风险,政府不可能要求银行冒着风险放贷。还有房价见顶后的市场预期,也是放松限购难以扭转的。

先说“松绑”仍会有效。

不论是此前的中央政府默认地方“松绑”救市,还是“522”传言的全面“松绑”,调控一旦从政策上松绑,仍将在局部产生效果。由于放宽购买对象、降低市场门槛、减免税费等,“松绑”总可以带来一定的利好,让一部分此前受到限制的“刚需”得以释放,或在开发商所谓“抄底”的促销刺激下提前释放刚需。局部市场出现止跌甚至销量短暂回升。

但是,“松绑”的效果也将会很有限。为什么?

第一,这一轮楼市降温的内在动因有别于以往。有人说,中国老百姓已经习惯了楼市每隔两三年的阶段性萎靡、继而又报复性增长的节奏。但这一次不同。过去十年,关于楼市调控的文件足足下发了179份也没有治住房价上涨,而过去一年中一份都没发,楼市现在却在持续降温。这是为什么呢?我们可以看看此前中国楼市最近有过的两轮降温,分别是2008年和2011年。前一次降温的最大动因无疑是始于2007年底的全球金融危机,而后一次降温则始于2010年起的调控政策强力打压(连番的“升准”、加息,和限购、限贷、限价等)。那么这一次的降温,则是经济大环境和行业内部深层次因素综合作用的结果。经济大环境方面,一方面,受全球性的金融危机“余震”的影响,另一方面,国内经济转型、结构调整的改革处于启动关口的利益胶着状态和阵痛期,内外部因素两相作用下,宏观经济持续减速(今年一季度GDP增速降至7.4%,创1990年以来最低)。

第二,银行贷款收紧。从2012年年中一直持续2013年全年的楼市暴热,房价进一步推高,楼市泡沫和行业风险积聚达到新的高度,让商业银行提高了房贷的风险意识,今年以来各家银行普遍缓贷、压贷甚至停贷。银行贷款就是房地产这个灶膛里的“柴火”,只要不往灶膛里添柴(银贷收紧),楼市必然随之降温。

第三,市场供求的变化。市场供应上,此前持续一年多的楼市过热,一方面刺激了房企拿地的热情和项目开发的规模,造成市场供应过高,库存随之攀升。例如2013年底全国在建商品住宅达到48.63亿平方米,是当年商品房需求量的4.2倍,高于3.3的长期平均值。 国家统计局416日发布数据显示,3月末全国商品房待售面积达52163万平方米,首破5亿平方米,库存创5年来新高。另一方面,前一阶段的持续热销在一定程度上透支了“刚需”。此外,还有房价过高的因素。有专家认为,由于十年来房价的持续攀升,从一二线城市到三四城市,房价涨幅远超过居民收入增速,房价收入比偏离正常区间,导致居民住房购买力下降,“刚需族”规模难以持续。

有资料显示,历经多年的房地产飞速发展,商品房市场在很多城市已经呈现供过于求的态势。随着人口结构“拐点”的到来,住房需求可能下滑。至于一些地方在“造城冲动”下近几年搞房地产大跃进,被称之为“鬼城”、“空城”和“睡城”的部分三四线城市,则呈现明显的供过于求,市场风险已达临界点。

第四,市场预期改变。房子作为老百姓最大的大件商品,心理预期对市场成交的影响十分明显。因为房子在顾客出手成交时多半还是“期房”。顾客担心成交到入伙及入住以后,一旦房价下跌,顾客的“资产损失”往往数以万计和数十万元计。而今年以来,市场预期发生逆转,看跌成为压倒性的心理。520日《第一财经日报》披露的一项调查显示,91%的网友认为“目前的房价未见底”,56%的网友觉得“即使房价降了,不是跳水而是假摔”;89%的人认为“现在不是买房好时机”。

这四个因素表明,为房地产市场深层次关系已经发生根本变化的情形下,指望“松绑”、取消限购,楼市便能延续以前的楼市神话,恐怕很难。

(本文是应住建部中房协《城市开发》杂志社的邀请撰写的。载《城市开发》2014年第6期)

(未完待续)

【作者简介】涂山青,资深房地产策划
/培训专家。中国房地产培训协会高级顾问,清华大学、北京大学、浙江大学、西南财大总裁班教练,住建部《城市开发》杂志特邀撰稿人,中国房地产培训中心专家团成员,全国高企委职业教育专业委员会(NCZY)特聘专家。全球500强华人讲师,总裁网金牌讲师2010中国品牌讲师。中国房地产培训网、中国房地产人才网、中国管理培训网、中国培训网、中国营销咨询网、广东培训网、聚成机构等多家机构高级顾问∕培训专家。Tel1550114450513627106979QQ2437587185E-mailrealet_tsq@foxmail.com   Blog https://tusq647.chinaceot.com
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