客户：董藩 地点：北京市 - 北京 时间：2015/9/19 0:00:00 北师大房地产中心研究主任，管理学院博导董藩教授向来把传播房地产知识作为半公益的事业，他对房地产走势、房价涨跌规律有自己一套独特的见解，他希望教会更多的人自己成为房产专家，把握房价涨跌命脉，而不是听信所谓的大名鼎鼎的“经济学家”“房地产专家”的忽悠，耽误买房置业的大事，要想真正理好财，真正让自己的财富增值，董潘教授教授了一套成为房产专家的秘诀，小编在此整理了他的讲话，希望能对各位购房者以帮助。 有只黄鼠狼，在鸡国的山崖顶立了块牌儿：摆脱禁锢！不跳下去，你怎么知道自己不是一只老鹰？然后它每天就在崖底等着吃摔死的鸡。 这个笑话告诉我们：智商低，没有专业知识，听别人瞎忽悠，结果可能很惨！这让我想起房地产专业知识的事情——这个领域“假冒伪劣”最猖獗：有些人是一点儿都不懂，但房地产领域热门话题多，容易成名，所以要参与进来；有些人虽没有系统地学习、研究过，不过还是懂一些，但因为形象、地位等原因，要装作很懂，不停地发言；有些人不管懂不懂，他们要做的就是讨好舆论、讨好一些领导，根本没有真正的观点，属于“胡说八道”型。总体看来，基本上懂的人，人少声低，甚至处于被排斥、打压、怀疑的窘境中，很尴尬。在这种行业认识状态下，不但老百姓搞不清楚谁对谁错，不断被各种观点和看法所愚弄、欺骗，最高领导也一直被误导，至今无法把房地产业引领到科学轨道上来。 很多老百姓听信了那些大名鼎鼎的“经济学家”“房地产专家”的忽悠，耽误了入市，由“买得起”，变得“买不起”，由中产变成了保障户。有一位与我蛮熟的人，不知道是不是熟人相轻，总是认为我胡说，相信那些他没见过面的我的“对手们”。大约十年前，他十分崇拜摩根斯坦利的一位洋博士，相信他“中国房地产市场存在巨大泡沫的说法”，认为我们这些土博士只能做定性分析，做做价值判断，观点缺乏科学性。朋友聚会一起吃饭时，听我谈房地产，他脸上隐隐地带着一层不屑。后来他又崇拜社科院的一位学者，总认为我董藩教授是替开发商说话，替政府“吹泡沫”，用不了几年房价就会崩盘。由于总认为我的观点不对，根本就听不进去我的一些说法，他总盼着房价下跌，一直租房，等着房地产市场崩盘。由过去房价每平六、七千元等到了今天的六、七万元，他彻底被市场抛弃了。类似的人，大家身边都有很多。血琳琳的实践严厉教育了这些等待的人，大家开始渴望学到真正的房地产知识，弄懂房地产市场的运行规律。 在公众号号“藩丝财智厅”和我实名新浪微博的私信和评论里，我经常收到藩丝们的留言，问怎样跟着我系统学习房地产知识。我也经常在“藩丝财智厅”里说：“学好房地产，捧上金饭碗”、“不懂房地产，人生输得惨”。 我董藩教授强调每个成年人都应该系统学习一下房地产知识，并不是因为我从事这个学科的教学和研究工作，就特别强调它的重要性，而是因为房地产确实存在一些特别之处，不学不行： 1、房地产业一般是国民经济中的第一大产业（美国今天的状况也是如此，在GDP贡献排名中房地产业遥遥领先，大约完成了13%左右的数值），它既是主导产业，又是支柱产业，还是先导产业。不懂这些就无法对产业进行科学定位、无法对产业结构做出最优安排，也就不能把握好房地产业的发展过程、发展规划、发展趋势，更不能判断出政策的对错。 2、房地产业通过前向关联、后相关联、侧向关联，直接、间接把六成以上产业联系在一起，影响到五成左右的就业量，直接、间接贡献了一半左右的GDP（官方统计数据有大问题）。另外，卖地收入加上房地产税费占了地方财税收入的65%左右。不懂这些怎么能知道政府会不会救市、如何救市，如何利用这些市场变化机会呢？ 3、房屋和土地在一个社会中一般要占到财富总量的90%以上。在一个家庭的财富构成中，平均也要占到7成左右。对这么重要的财富组成部分不了解，不清楚其财富属性和投资特点，怎么可能管理好这部分资产，成为财富赢家？2014年，我们团队接受委托设计了几十个家庭房产投资方案。调查过程中我们没发现一个业主的管理让人满意，其粗糙和浪费让人痛心——在过去的十年之中，与我们的设计方案相比，他们普遍损失了几百万、几千万甚至上亿增值。 4、由房地产的经济属性、物理属性、社会属性所决定，房地产市场与普通商品市场相比，出现了很多不一致甚至相反的特点和规律，包括供给调整、需求演化、价格走势等。用普通商品知识分析房地产市场，结论往往是错误（这就是很多经济学家预测不对房地产市场走势的基本原因）。不懂这些，怎么可能顺应并利用房地产规律，成为企业经营和房地产投资的赢家？ 以上我只是随便提几条，如果顺着往下讲，我再讲五、六条都没有问题。从这四条不难看出，如果不懂房地产的基本知识，无论作为政府决策者、行业从业者还是普通业主，都不可能成为成功者。无论对国家、对行业、对企业、对家庭，或大或小，危害或损失都是存在的，甚至可能影响巨大。 由于学科设置演化原因，中国高校基本上没有房地产这个专业（极个别学校当时设置了这个目录外专业）。这样，能被称为房地产专业教授的实在是寥寥无几（这与财政、金融、贸易、营销、财务、会计、产业经济等其他学科群星灿烂的情况完全不同）。在这“寥寥无几”之中，我算其中一个（不看水平，仅从稀缺程度看，我绝对属于“国宝级”的教授了）。十年前，我在北京师范大学和我所在的管理学院支持下，带领其他5位优秀教师创建了北师大房地产研究中心。目前该中心在全国建设行政主管系统、房地产领域和财经教育界已经有了较高知名度。同时，我通过“土地资源管理”和“政府经济管理（北师大自设专业）”两个专业招收硕士生、博士生、博士后，培养宏观、微观两个研究方向的房地产专业人才。在北师大和东北大学、青岛大学等高校，我还通过MPA、金融学、行政管理专业带过偏重于研究房地产的硕士研究生，这些不同层次的毕业生累计已达近百人。这是我通过体制内做过及仍在继续做的教育工作。 2014年调到北京工作后，我逐年调整自己的人生规划，放弃了一些追求，把为行业培养人才作为自己的主要努力方向。但是，体制内的教育有自己的特点、条件和要求，我的很多设想无法在体制内尝试、完成。为此，我在完成任职学校本职工作的同时，开始利用社会资源，寻找机会和条件，推进行业人才的培养。在这个过程中，我得到了王健林、任志强、冯仑等著名企业家不同形式的帮助，也得到过原建设部副部长杨慎、宋春华等领导的支持。我现在渐渐形成了一个“300000+300000+500”计划（我称之为“三三五”计划），即：到退休时，让30万房地产及投资、建筑、金融等产业链领域的董事长、总裁听到我1—2天的专业课程；让30万普通百姓听到我的房地产投资理财课程。通过EMBA教育平台为行业培养500位具有硕士学位的董事长、总裁，为他们成长为行业领袖与精英创造条件。 我是下了大力气，从事对开发商董事长、总裁培训工作的。因为在中国的房地产企业中，99%以上的董事长及高管都不是房地产专业毕业的，不管企业做得多大，他们对房地产专业的认识都有很多缺陷，这是导致这个领域舆论和政策混乱的原因之一。对这部分培训工作，我主要借助清华、北大、长江、厦大、上海交大、中山、重大、武大等培训平台上的房地产总裁班、投融资总裁班和企业内训完成。现在大约有9万人听过我的课程，效果还不错。但是，常年在外奔波，在外地一般也睡不好，每次课要连续两天讲十几个小时，这对我的身体是巨大考验，我也不知道能否坚持到底。 对普通百姓的培训我主要从自己的粉丝着手，借助总裁班付费旁听的机会和单独的粉丝培训班进行。最初我只是想借助清华、北大等高校的总裁班推进这项工作，但很多董事长、总裁不希望自己课堂上加进来一些旁听的人。尽管付费听课，由于董事长、总裁的学费标准（4万-80万）远高于旁听者的学费标准（2千-4千），他们话语权很强。培训机构即使愿意，董事长、总裁们往往也不愿意。所以，我每年也被迫会想办法与社会上的培训机构合作，搞两次短班，为粉丝们增加听课的机会。我们此前曾与房地产电商“亲戚买房”合作，投入30万，搞过累计1700人次的粉丝免费培训，但发现免费的培训不符合市场规律，是无法长久的，而且什么人都来，无法进行身份审查，隐含着很多风险。后来便全部改为收费。 在上述两项培训基础上，我与著名管理学家、厦门大学戴亦一教授一起推动，搞了一个中国唯一以房地产业为主的EMBA学位教育项目——“地产精英500工程”（以在北京上课为主）。在有关领导和社会各界的鼎力支持下，第一、二期取得巨大成功，运转有序，教学秩序良好，学员素质一流，学习热情高涨。厦门大学是我在北大、人大、厦大这“财经教育三强”中精心考虑选择的合作对象（2011年中国研究生教育“工商管理”学科排名中，厦大位列全国第一；根据《经理人》全国EMBA学员满意度调查，厦门大学EMBA在2009、2011、2012、2013年均名列全国榜首），我们借助厦大的平台、教学力量和声望整合中国一流师资、海内外著名教授、相关部委领导及房地产行业著名企业家对房地产业及金融、投资、建筑、建材等产业链上的合作对象或拟进入这个行业的企业家及高管进行培训，帮助其提升理论思维与政策水平，洞悉行业发展规律与政策走向，进而提升企业决策能力与管理水平。目前已经有100多位学员加入学习团队，并将陆续获得硕士学位。 为弥补以上三种教育方式的不足，我还做了三项补充工作： 一是举办粉丝见面会。在这三种课堂上，我们都是偏重于系统讲授专业知识，没有太多时间围绕宏观经济及房地产行业的形势、政策和投资理财的焦点、热点问题做讲解或答疑。于是，我们与培训公司合作，单独安排了粉丝见面会，解决这类问题。我们已经在全国几个城市搞过9次粉丝见面会，专门的答疑会也有过两次。2月7这次属于第十次，以答疑及讲授房地产市场的中长期发展趋势为主。这部分知识在总裁班和粉丝系统培训中都没讲过，但我觉得很有必要给大家讲讲。 二是针对有些总裁班学员和粉丝的渴望学习、愿意继续提升房地产理论和政策素养的愿望，我动员北京师范大学政府管理学院和研究生院，面向社会开放我的研究生课堂。我们特意把开课时间安排在晚上18:50开始，满足上班族的需要。在这个课堂上，每周一次三小时，我连续讲述一学期54学时的房地产课程。我的语速比较快，也不组织价值不大的讨论，这样一学期下来就相当于其他教授七、八十学时的讲授量了。 三是利用这个微信公众号“藩丝财智厅”随时讲解与房地产形势、政策有关的话题，解读数据、政策和行业趋势。这也是课堂教育的补充形式，主要为房地产EMBA学员和信任我的粉丝搞的。大家从我这一年来的工作中已经了解了这部分内容的特点和风格。我尽量把专业知识讲得通俗一些、有趣一些，让更多“藩丝”看得懂、听得懂、喜欢。如果您对此满意，希望多多帮助我宣传、推广，让更多人能学习房地产专业知识。因为我发现召集粉丝见面授课特别困难，每次四、五人参与，要工作一个半月。可能以后要更多借助“藩丝财智厅”这个公众号来完成对30万普通市民的培训任务了！但是，目前围绕“藩丝财智厅”的工作还主要是我一个人在做，感觉非常吃力，我经常为此通宵达旦。这对健康影响很大，也遭到了亲属和朋友的反对。我了解了一下，其他公众号基本都是一个团队在运作，甚至多达十人以上。可能以后我要向他们那样，商业化运作，以便能持续下去了。 我所做的这些，在很多熟悉我的朋友看来，是很了不起的工作，我也把这些工作看得蛮有意义。我说过：希望自己80岁的时候（若能活到的话），能成为公认的“房地产教父”。如果我的如上工作能完成，应该算名副其实的“教父”了吧？ 尽管大部分采取了商业化的方式，但我仍把传播房地产知识作为“半公益”的事情来做（我们这些教育方式没有按照纯粹市场价格定价，一些人知道我的市场演讲价格是很高的），我觉得这是善事。我自负地认为自己的财商很高，我也积极投资，但主要精力还是通过以上方式，用到了培训教育上。我没有利用自己的专业知识或影响力，去做私募基金等。若做，我运作的投资自己可能是个不小的数目。我把越来越多的人受到我的专业知识的影响当做此生的主要追求，把赚钱当做业余的事情来做。 这一夜，我一边写这篇文章，一边反复听我老乡那英唱《雾里看花》：“雾里看花水中望月，你能分辨这变幻莫测的世界；掏走云飞，花开花谢，你能把握这摇曳多姿的季节。烦恼最是无情叶，笑语欢颜难道说那就是亲热；温存未必就是体贴，你知哪句是真哪句是假，哪一句是情丝凝结。借我借我一双慧眼吧，我把这纷扰看得清清楚楚明明白白真真切切……” 据闫肃老爷子说，这原本是一首为“3.15”晚会准备的打假歌曲。我希望自己在专业知识的传播过程中，不掺水，不做假。我也希望大家面对鱼龙混杂的知识市场，能分出那是真，那是假，不要上当受骗！ 总管董潘教授整场讲话，我们发现学好房地产对整个一生都是受益的，希望我们不要盲目买房，花更多地时间去学习房产知识，认清房价涨跌规律，买上真正合适的好房。 搜房声明：凡注明“来源：搜房网”或“来源：搜房别墅网”的所有文字图片等资料，版权均属搜房网所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议，也不代表搜房赞同其观点。文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积。